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中銀文摘
2026-09-17
一般法律專區
簡析預售屋買賣契約給付遲延之違約金酌減事由
【中銀律師事務所 吳婕華合夥律師／吳易儒律師】
charlotte.wu@zhongyinlawyer.com.tw
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一、預售屋契約性質與建商遲延交屋的法律責任
預售屋買賣契約是建商於房屋興建完成前，即與消費者簽訂買賣契約並約定分期繳款、完工後過戶交屋之不動產買賣契約。由於履約期間動輒橫跨數年，其間常因缺工、缺料、物價上漲、政府法令變更或天災等因素而發生工期遞延，因此「遲延交屋」是預售屋買賣糾紛中最常見之類型。
就法律定性而言，建商依約應於契約所定期限內開工並取得使用執照，此屬「有確定期限之給付」，依民法第229條第1項規定，建商自期限屆滿時起即負遲延責任，買方得依民法第231條第1項請求因遲延所生之損害賠償。若遲延情節嚴重，買方尚得依民法第254條規定，定相當期限催告建商履行，屆期仍未履行者，得解除契約。
內政部依消費者保護法第17條第1項授權，公告有「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」，其中第12點規定買賣雙方應明確約定開工及取得使用執照期限，僅得因天災地變等不可抗力或非可歸責於建商之政府法令變更而順延、第15點規定建商如未於領得使用執照六個月內通知買方進行交屋，每逾一日應按已繳房地價款依萬分之五單利計算遲延利息予買方。第24點則規定建商違反「開工及取得使用執照期限」之規定，買方因此解除契約時，建商除應返還已繳價款及遲延利息外，尚應賠償不低於房地總價款百分之十五之違約金，但賠償金額以已繳價款為上限。
上開應記載事項屬於法規命令，具有拘束契約雙方之強制效力，建商不得以特約排除或訂定低於前開標準之違約條款；反之，建商如自行加重違約責任（例如約定高於百分之十五的解約違約金，或高於萬分之五之遲延利率），則該較重之約定仍屬有效。
二、違約金酌減的法律依據與舉證責任
依據民法第250條規定，違約金依性質可分為「損害賠償總額預定性違約金」與「懲罰性違約金」兩種，若當事人未特別約定其性質，原則上推定為損害賠償總額預定性違約金，一旦發生債務不履行情事，債權人不需舉證證明實際損害及數額，即得直接請求約定的違約金。預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項第24點的違約金約款，實務上多認定為損害賠償總額預定性違約金。
依據民法第252條規定，約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額；就債務已為一部履行之情形，民法第251條亦明定法院得比照債權人因一部履行所受之利益，減少違約金數額。就性質而言，此一酌減權係法院基於個案事證所行使的裁量權限，得由當事人聲請，亦得由法院依職權為之，並無須待債務人請求後始得酌減[1]。
然而在訴訟實務上，建商必須提出具體事證，證明違約金與買方實際所受損害顯不相當或是其他違約金過高應酌減的事由，方能說服法院介入契約自由原則所劃定之界線，判決酌減違約金。換言之，建商如僅空泛主張「金額太高、難以負擔」，法院並不會逕予酌減。
三、法院裁判違約金酌減的因素
（一）政府強制費率具有「相當性」推定
最高法院110年度台上字第2381號民事判決明確闡述，預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項第15點所定「每逾一日按已繳房地價款萬分之五單利計算」之約款，是行政院消費者保護委員會依消費者保護法第17條第1項的授權，斟酌現今社會預售屋買賣之現況，衡量企業經營者與消費者間之關係，並為達保護消費者權益，促進消費安全，提昇消費品質之立法目的，本於其專業判斷而為規定，法院原則上應予尊重。此一見解揭示凡契約僅依範本最低標準（萬分之五遲延利息、總價百分之十五的解約違約金）訂定者，實務上較少再予酌減，建商若單純以「違約金數額高昂」請求法院酌減，成功機會較低，應同時主張其他酌減事由，例如部分遲延天數不可歸責於建商、催告期間計算有誤及損益相抵等。
（二）以買方實際所受損害及所失利益作為酌減因素
依最高法院49年台上字第807號民事判決意旨，違約金是否過高，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以及債務人若能如期履行債務時，債權人可享受之一切利益，綜合衡量。臺南地方法院106年度重訴字第228號民事判決即以預售屋所在地區每坪租金行情，核算買方因遲延受領房屋期間，客觀上所受相當於租金之損害，藉此檢驗契約所定違約金額是否顯逾買方實際損害。據此，建商可主動提出不動產估價報告、當地租金行情資料、買方於遲延期間是否已另有居所或未受實質不便等事證，以量化並限縮買方的實際損害範圍，作為請求酌減的具體依據。若能證明依市場行情計算的實際損害顯著低於契約約定金額，較有機會獲得法院酌減。
（三）契約已為一部履行
依民法第251條規定，如果建商已完成契約的一部份內容，例如主建物已完工，僅使用執照因非可歸責事由暫時未能取得，買方已可裝修進駐或已受領大部分利益，法院得比照買方因此所受之利益，減少違約金數額，此項因素通常需與前述買方實際損害額的舉證併用，作為酌減金額的補強理由。
（四）違約金佔已繳價款比例過高
臺灣高等法院108年度重上字第933號判決認為，按日萬分之5計算建商應給付之違約金，達到買方已繳價款的24%及20%，且法院認為買方實際所受損害非鉅，本件違約金金額實屬過高，應予酌減為每逾1日依已繳納房地價款按日以萬分之1單利計算，較為允當。
四、結論
綜上所述，建商面對預售屋遲延給付違約金訴訟，於請求法院酌減時，應掌握以下要點：
（一）若契約僅依預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項最低標準訂定違約金及遲延利息，因該費率已具主管機關公告之相當性推定，法院酌減之空間較有限。
（二）違約金酌減並非法院依職權自動審酌的事項，建商依法負擔完整之舉證責任，應及早蒐集不動產估價報告、當地租金行情、同業合理利潤標準、買方於遲延期間實際使用或受損情形等具體事證，以具體數據舉證違約金酌減的必要性。
（三）違約金是否過高，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形判斷，建商可舉證證明買方所受損害與違約金顯不相當，以論證違約金酌減的必要性。
建商於契約草擬階段應合理評估違約金計算標準的合理性，避免日後因違約金約定顯然超過同類契約而陷入不利處境。若能事前謹慎規劃契約條款，事中落實工程管理以降低遲延風險，且事後充分舉證違約金應予酌減的證據，建商在遲延給付爭議中，有較高機會透過民法第252條的酌減機制，尋求相對公平合理的結果，以降低損害。
[1] 最高法院79年度台上字第1915號民事判決
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Charlotte J.H. Wu 吳婕華律師
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